房子抵押需要什么条件（不动产抵押权有效设立的条件？）

【一百二十七】债权人与抵押权人实质上一致而形式上不一致时，债权人可否享有抵押权？

答：土地使用权经抵押登记，表明在该土地使用权上面存在担保物权的权利负担，对外具有公示公信作用。在没有善意第三人主张权利的情形下，应依据当事人约定来确定权利归属。债权人与登记上的抵押权人不一致时，若只是债权人和抵押权人形式上不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一人，并不产生抵押权与债权实质上分离，债权人仍享有该土地使用权的抵押权。

【一百二十八】未签订书面抵押合同,有抵押登记手续但在登记机关无登记档案的，抵押权是否设立？

答：不动产抵押权的设立必须同时具备的两个条件：（1）当事人之间签订书面抵押合同；（2）签订的合同到登记部门办理抵押登记手续。二者缺一不可，必须完备。双方未签订书面抵押合同，只有抵押登记手续，但在登记机关无档案材料，欠缺法律形式的，该抵押权未设立。

【一百二十九】不动产抵押权有效设立的条件？

答：不动产抵押要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《民法典》第 208条（《物权法》第6条）关于公示的要求，必须具体、特定、明确。具体以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。

【一百三十】权利人仅持有抵押人交付的权利凭证，未办理抵押登记的，抵押权是否设立？

答：权利人仅持有抵押人交付的权利凭证，但不能提供实际办理抵押物登记手续相关证据的,不属于《担保法解释》第59条规定的“因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记”的情形，不享有优先受偿权。